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Um título comercial de garantia hipotecada ou CMBS é um tipo de segurança de renda fixa garantida por empréstimos imobiliários comerciais. Estes empréstimos são tipicamente para propriedades comerciais, como prédios de escritórios, hotéis, shoppings, edifícios de apartamentos e fábricas. Eles não são o mesmo que os produtos MBS residenciais subprime que contribuíram para o colapso do crédito no final de 2007. A CMBS representa cerca de 2% do mercado de renda fixa total da U. S. a partir de 2016.
O que é um CMBS?
Um CMBS é criado quando um banco aceita um grupo de empréstimos em seus livros, agrupa-os e os vende em forma securitizada como uma série de títulos. Cada série normalmente será organizada em "tranches" - pense "segmentos" - do CMBS de menor risco e de menor risco, ou "problema sênior" para o CMBS de maior risco e menor pontuação.
A questão sênior é a primeira linha para receber pagamentos de principal e de juros, enquanto as questões mais júnior serão as primeiras a sofrer uma perda se um devedor inadimplente. Os investidores escolhem a questão em que investem com base no rendimento e capacidade de risco desejados.
Potencial de retorno do CMBS
A securitização do empréstimo é útil de muitas maneiras. Isso permite que os bancos façam mais empréstimos, fornece aos investidores institucionais uma alternativa de maior rendimento para os títulos do governo, e torna mais fácil para os mutuários comerciais obter acesso aos fundos.
A CMBS oferece aos investidores uma alternativa aos fideicomisos de investimento imobiliário ou REITs como uma forma conveniente de investir no mercado imobiliário da U. S.
Existem diferenças significativas entre os dois investimentos. REITS são ações, enquanto CMBS são títulos de dívida. Uma vantagem de um CMBS ou REIT é que o CMBS oferece uma taxa de retorno garantida enquanto os REITs não.
O CMBS foi escrito após a crise financeira de 2008 tende a ser maior e caracterizado por padrões de subscrição mais rigorosos.
Outra vantagem possível da CMBS no mercado de títulos é que geralmente oferecem retornos mais altos do que os títulos corporativos ou governamentais.
Os empréstimos que devolvem o CMBS geralmente são de prazo fixo. Eles não podem ser reembolsados antecipadamente pelo mutuário sem penalidade. Como resultado, a CMBS geralmente possui um risco de pagamento antecipado substancialmente menor do que os títulos garantidos por hipotecas residenciais - títulos que são apoiados por hipotecas em casas unifamiliares.
O risco de pagamento antecipado é a possibilidade de que a queda das taxas de juros fará com que os mutuários refinanciem e pague suas antigas hipotecas mais cedo do que o esperado como resultado. Isso faria com que o investidor recebesse um rendimento inferior ao previsto.
Os riscos do CMBS
Como é o caso das obrigações de empresas, os títulos comerciais com garantia de hipotecas estão em risco de inadimplência.Se os mutuários subjacentes não conseguirem seus pagamentos de principal e juros, os investidores da CMBS podem sofrer uma perda.
O risco de problemas individuais pode variar de acordo com a força do mercado imobiliário na área específica onde o empréstimo foi originado, bem como pela data de emissão. Por exemplo, os títulos comerciais com garantia hipotecária emitidos durante o pico do mercado ou no momento em que os padrões de subscrição são baixos provavelmente representarão riscos maiores.
O CMBS também pode ser afetado negativamente pela fraqueza no mercado imobiliário, como foi o caso em 2008 e 2009. Os empréstimos da CMBS secaram na sequência da crise financeira de 2008, mas gradualmente voltou à medida que as condições do mercado melhoraram.
A CMBS oferece aos investidores uma forma legítima de investir em imóveis dos EUA, mas se eles são incorretamente classificados ou representados desonestamente, eles podem apresentar os mesmos riscos não compensados para os compradores que o fatídico MBS sub-prime que ameaçou a economia dos EUA no Grande Recessão de 2008.
Como investir na CMBS
Embora você possa investir em um seguro comercial com garantia de hipotecas, estes são normalmente apenas por investidores ricos, entidades de investimento ou os gerentes de fundos negociados em bolsa ou ETFs. Vários ETFs especializados em MBS e pelo menos um - o iShares Barclays CMBS Bond Fund (ticker: CMBS) - investem apenas em títulos comerciais com garantia de hipotecas.
Para os investidores de varejo, esses ETFs podem ser a melhor maneira de investir nesses títulos de dívida porque apresentam um risco razoavelmente diversificado sem um grande investimento.
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